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长租公寓运营难点重重 V领地如何玩转大社区?(1)

2018-07-12 09:57:07  作者:  来源:中国网  参与评论()人

近年首次购房置业年龄持续推迟,部分需求转向租赁市场。根据链家研究院数据显示,2030年我国租赁人口有望达到2.7亿。另有测算表明,2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。除了租赁人口本身的刚性需求,国家层面也在积极释放租赁土地、税收等利好,以及租购并举等政策引导。市场蛋糕足够大,然而长租公寓行业的发展情况却并没有想象中乐观。

长产业链、资本强相关等行业属性给运营造成重重难点,任何一个环节出现纰漏都会使收益大打折扣。行业虽然参与者众多,但能够盈利者微乎其微。在同行不敢轻易尝试大体量项目的情况下,V领地青年社区(以下简称“V领地”)成功运营体量1000间以上的大社区近20家,房源体量已达2万套,并于今年4月完成A轮融资2亿美元,据悉,品牌不排除近期获得A+轮融资的可能。


V领地CEO周君强

上海占据了国内长租公寓较大的市场份额,而上海体量最大的长租公寓则是V领地。

体量1000间以上,出租率95%

就集中式长租公寓的房源规模来讲,大多集中在200-300间,少部分达到500间。项目位置则分布在一栋物业的几层。而V领地的第一个项目规模就达到1800间,这在行业中并不多见,对于运营管理和销售的考验可想而知。V领地青年社区CEO周君强表示,“200-300间的小体量集中式项目实际是在和酒店抢物业,而公寓的坪效肯定做不过酒店。”V领地选择大体量项目一是避开了物业竞争的红海,二是能够依托大体量分摊成本,坪效也相对有了提高。经过两年多的发展,V领地在大社区的运营上已经积累了一定经验,周君强告诉记者,“社区大了,配套会相对齐全,居住氛围也会更好。只要运营得当,成本能够控制在较低的水平。”


V领地浦江芦恒路社区

行业内做大体量项目的运营商之所以少之又少,最大的原因除了前期物业租金投入,就是对销售环节的担心。而周君强认为,体量大并不一定代表招租难。例如,V领地470间房的中型社区,只有1间空着。上千间房的社区也能达到出租率95%以上。

这其中的秘诀就在于V领地背后强大的销售团队。“我们的房源已经在安居客、赶集网、58、闲鱼等渠道全面铺开。比较强的销售员一个月能达到30-40套,而同行能够做到10套就算比较优秀了。”除了单兵作战能力强,V领地还建立了基于IT系统的会员体系,而这就是其与同行在销售环节产生差距的基础。“并不是成为租户才是会员,而是从打第一通电话、第一次来门店拜访就被纳入会员系统,我们会把这些潜在客户管理起来。同行以往是销售依靠自身能力和客户产生强互动,而我们则通过会员体系完成。所有进出电话都通过IT系统来体现,所以在做客户数据分析的时候,能够很精准地抓住客群,提高成交率。”据周君强介绍,V领地新项目的爬坡期一般为3个月,即第3个月项目的出租率稳定在90%。


关键词:长租公寓
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